大家好，我是僑烘。

前幾天再跟一位朋友聊天聊到，他剛看完一間位於台中勤美公設比 35% 的新建案，心裡過不去那個坎：「明明權狀寫 56 坪，實際能用坪數卻只有將近 30 坪，這感覺真的很差！」

你知、我知，政府也知道。所以內政部喊出 2026 年要推動「虛坪改革」，要把車道、公設切得乾乾淨淨。聽起來很爽對吧？但身為在市場打滾多年的房仲，看到的不是爽感，而是即將到來的「混亂」。

為什麼我說這是一個「恐怖數學題」？因為當遮羞布被掀開，市場原本的定價邏輯會瞬間崩塌。今天這篇文章，直接用數據拆解給你看，這場改革大戲，到底誰是贏家，誰又是冤大頭？

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一、買洋芋片還是買空氣？台灣房市的「虛胖」現狀

先問大家一個問題：你去超市買一包大包洋芋片，結果打開來只有一半是餅乾，另一半全是空氣，你會不會生氣？

台灣現在的「虛坪制」，就是那個賣空氣的包裝。

目前我們買房，權狀坪數包含了「主建物 + 附屬建物（陽台）+ 公設」。特別是這幾年新成屋，公設比動不動就飆破 33%、35%，等於你花 1000 萬買房，有 350 萬是拿去買大廳、梯廳、健身房，甚至是那個你一年游不到一次的游泳池。

世界各國（美、日、德、英）大多採用「實坪制」，也就是「如實計價」，你家室內多大就賣多少錢。但台灣一直以來習慣把公設（大廳、梯廳、健身房、車道）灌進去分母。

但現在，內政部已經在研議，預計 2026 年就要推動改革，針對「停車空間」和「免計容積」動刀。這意味著什麼？意味著「遮羞布」要被掀開了！

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二、數學不會騙人，但會嚇死人！

很多買方以為改實坪制，房價就會跌？僑烘必須很殘忍地告訴你：想太多。

總價不變的情況下，分母變小，單價只會「暴衝」！

讓我們用這篇文章提供的數據，來算一筆帳給你聽（這段請拿出計算機跟著敲）：

假設一間房子總價 3,000 萬，權狀 80 坪，公設比 35%。

【現在的虛坪制】： 3,000 萬 ÷ 80 坪 = 每坪 37.5 萬（看起來好便宜對不對？）

【未來的實坪制】（扣掉 35% 公設，實坪約 52 坪）： 3,000 萬 ÷ 52 坪 = 每坪 57.7 萬！

看到沒有？一坪直接從 3 字頭噴到快 6 字頭！

這就是為什麼我說這是「照妖鏡」。一旦實坪制觀念普及，或新制上路，買方市場的思維會瞬間轉變：「我不看你權狀幾坪，我只看你室內實坪多少！」

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三、屋主們，該醒醒了！這不是危言聳聽

這裡我要對廣大的屋主們說句實話：過去那種「靠公設灌水」來拉抬身價的日子，快結束了。

很多屋主在開價時，心態還停留在：「我隔壁新成屋公設比 35% 賣 40 萬，我的舊華夏公設比才 10%，我實坪大，所以我應該賣更貴！」

邏輯沒錯，但在買方眼裡，未來的趨勢是「有感居住」。

如果你手上的物件，是那種公設比高得嚇人、室內卻小得可憐的「虛胖宅」，在未來的比價效應下，你的競爭力會大幅下降。

改革後的陣痛期，資訊會非常混亂。

舊制（虛坪）與新制（實坪）的房子同時在市場上流通，價格揭露會變得極度「精神分裂」。這時候，如果你沒有一個專業的仲介幫你把「實坪價值」換算出來，幫你用數據去說服買家，你的房子很可能會被市場誤殺，或者掛在網路上變萬年庫存。

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四、真心建議

面對 2026 可能的變革，我們該怎麼做？

給買方：現在看房，請練習「心中自帶實坪制」。不要被權狀坪數迷惑，直接看主建物+附屬建物。如果算換成實坪單價高得離譜，請冷靜三秒。

給屋主：如果你有售屋計畫，趁現在制度還在模糊期，趕快檢視資產。特別是高公設比的產品，現在或許是獲利了結的最後甜蜜點。

居住正義的路很長，虛坪改革只是第一步。

政府想把車道、公設切出去，讓房價透明化，這初衷是好的。但在這過程中，最怕的就是「資訊不對稱」。

我不希望我的朋友在這一波浪潮中，因為不懂算式而被當成韭菜割。

「房子是用來住的，不是用來算公設比的。實坪多少，你的生活品質就是多少。」