大家午安，我是僑烘
上個禮拜，我終於幫一組客戶把房子賣掉了。這個案子從去年的 11 月一路賣到今年的 10 月，整整熬了將近一年的時間。
這間房子位在台灣大道跟黎明路交叉口附近，是知名建商的大型社區。當年大家的取得成本大概都在 1100萬～1300萬左右。在多頭的這幾年，很多屋主都會覺得自己的房子一定能賣個好價錢。但這件案子，我卻花了很大的力氣，強烈建議屋主在有人出價、且不賠售的狀況下，趕快獲利了結。
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第一點，也是最致命的硬傷，就是社區整體的居住品質。屋主自己就在住戶的群組裡，每天看著鄰居為了雞毛蒜皮的事情吵架。梯間時常出現寵物大小便，更別提那種會透過通風管竄進屋內的嚴重菸味，嚴重影響生活作息。
這件事我真的很有感，買方看屋的第一印象，往往從走進大廳的那一刻就決定了。
買方：這梯間怎麼有一股菸味跟異味？
屋主：可能剛好有鄰居在抽菸啦。
買方：這種社區管理素質，我們真的沒辦法。
當一個社區的居住氛圍已經走下坡，你花再多錢裝潢，也掩蓋不了整體質感的崩壞。
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很多屋主會有個迷思，覺得現在出價太低，大不了我多放半年再賣。
我想了一下，這筆帳根本不是這樣算的。我直接算給屋主看，假設現在的客戶出價你不賣，多放半年，光是房貸利息成本就要多出將近 15 萬。這還沒完，我們來算算持有成本，這社區管理費平均每三個月要繳將近 8000 塊，水電費基本開銷每三個月也要多出 4000 到 5000 塊。等於你每多放三個月，就有一筆將近 12000 塊的無形成本在燒 
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半年下來，利息加上這些死水般的開銷，在現行房地合一稅的架構下，你的房子必須多賣將近 30 萬以上，才能勉強攤平這半年的等待成本。以這個社區目前的競爭力，半年後要多賣 30 萬？你以為在等待有緣人，其實是讓利潤被時間一點一滴吃掉。
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最後，也是最關鍵的一擊，我把這個社區近期的實價登錄攤在屋主面前。過去 8 筆交易裡，平均每一筆售出的價格，大概就是當初取得成本再往上加 100 萬左右。
更殘酷的是，社區裡曾經有一筆交易，屋主的賣價跟他的取得成本只相差了 40 萬。表面上看起來是平轉，但如果把他的房貸利息、管理費、水電費，甚至我們仲介的服務費扣一扣，那位屋主是完完全全的賠售出場 
。
所以，當有人願意出價，讓我這組屋主在不賠錢，甚至還能維持一點點獲利的狀況下賣掉，我覺得這是非常厲害也非常值得出手的時機。與其堅持不切實際的天花板價，不如看清市場給出的真實行情。
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在台中房產市場打滾這麼多年，我常跟客戶說，好的標的自然會隨著時間穩定增長，你抱著睡覺都會笑。但遇到體質不良、社區管理出狀況的標的，在不賠錢的情況下能順利脫手，其實就是最優質的資產配置。
這也是最標準的投資客思維。把卡在泥沼裡的資金抽出來，去尋找下一個更有潛力的物件，這才是聰明的做法。如果你還在為手上的房子賣不掉而發愁，或是正準備尋找首購推薦的好標的，歡迎私訊我。我們不說好聽的客套話，只用最務實的市場真相，幫你守住每一分血汗錢 
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